Immobilienwirtschaft

Die Rechtsfragen in der Immobilienwirtschaft in wenigen Sätzen darzustellen, ist fast unmöglich. Dazu ist der Kreis der Personen und Unternehmen, die daran teilnehmen, einfach zu groß, und bei allen diesen gibt es spezifische Problemkreise. Stehen bei der Entstehung der Immobilie Architekt und Bauunternehmer im Mittelpunkt, so ist es bei der anschließenden Bewirtschaftung der Verwalter, der für die Erhaltung und eine möglichst wirtschaftliche Auslastung sorgen muss. Fehler in der Verwaltung sind nicht selten, und gerade, wenn sie der Eigentümer zunächst nicht wahrnimmt, können sie oft schwerwiegende Folgen für die wirtschaftliche Konzeption der Immobilie nach sich ziehen, und nicht selten bricht sogar die Finanzierung darunter zusammen. Dabei stehen die Verwalter –anstelle der Eigentümer- oft vor großen Schwierigkeiten, gerade wenn es um den Umgang mit Mietern geht.

Das Mietrecht versucht der Gesetzgeber immer einfacher und handhabbarer zu gestalten, doch sind diese Reformbestrebungen wenig praxisorientiert, wie gerade die seit 2001 geltenden Neuregelungen zu den Betriebskostenabrechnungen gezeigt haben. Die Schwäche des Mietrechtes bleibt bestehen: Nach wie vor bestehen für den Eigentümer wesentlich höhere Hürden bei der Rechtsverfolgung als für den Mieter, der sich beispielsweise sogar auf kleinste Formverstöße bei Abrechnungen, Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungen zurückziehen kann. Außerdem arbeitet die Zeit, die diese Auseinandersetzungen in Anspruch nehmen, stets gegen den Eigentümer, hinter dem meist die Zinsuhr der Hypothek laut tickt. Diese Interessenlage stellt an einen Immobilienverwalter hohe Anforderungen. Wir haben in der Vergangenheit zahlreiche Verwalter wegen eklatanter Fehler zur Rechenschaft gezogen, aber wir waren umgekehrt auch damit befasst, Schadensersatzansprüche für Immobilienunternehmen abzuwehren, und bei der Beratung von Immobilienunternehmen helfen wir auch, gerade derartige Fehler zu vermeiden.

Auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts kommt dem Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums eine noch größere Bedeutung zu, da das Gesetz vorschreibt, dass ein solcher eingesetzt werden muss. Welche Rechte und Befugnisse dieser hat, regelt in den groben Zügen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), vor allem aber die Teilungserklärung und der Verwaltervertrag. Bei diesen Ausgestaltungen sind die Wohnungseigentümer verhältnismäßig frei. Nicht selten – gerade bei größeren Wohnanlagen – kommt es vor, dass dem Verwalter Beiräte aus dem Kreis der Wohnungseigentümer beigeordnet werden. Wenn diese Organe und etwa auch noch einzelne Miteigentümer damit anfangen, sich an Vereinbarungen nicht zu halten oder in sonstiger Weise ein "Eigenleben" zu führen, kann sich das oft verheerend auf die übrigen Miteigentümer und die ganze Gemeinschaft auswirken. In Anbetracht der Kompliziertheit des WEG fühlt sich der einzelne, wirtschaftlich betroffene Wohnungseigentümer oft hilflos, und ohne kompetente Beratung wird er oft mit seinen Anliegen schlicht übergangen.

Eines der ursprünglichen Tätigkeitsgebiete unserer Kanzlei ist das Maklerrecht. Die Zweifelsfragen sind meist dieselben: Gibt es einen Provisionsanspruch oder ist er verwirkt oder gar nicht erst entstanden? Ist die Provision überhöht?

Besteht der Provisionsanspruch weiter, obwohl der Vertrag, der vermittelt wurde, bereits beendet wurde? Schlagen Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer oder gegen den Käufer auch auf den Makler durch? Seit 1991 arbeiten wir mit Berufsorganisationen von Immobilienmaklern und Hausverwaltern zusammen, und so sind uns die Antworten auf diese Fragen geläufig.

Ähnlich lange tätig sind wir auf dem Gebiet des Bauträgerrechts. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Bauträger und der hinter diesem stehenden Bank enthalten mindestens genauso viel Konfliktstoff wie das Verhältnis des Bauträgers zu seinem Wohnungskäufer und zu der Eigentümergemeinschaft, die sich durch die Wohnungsverkäufe bildet. Die einzelnen denkbaren Fallkonstellationen sind zu zahlreich, um hier auch nur stichwortweise dargestellt zu werden. Vor allem haben wir aber auch Erfahrung im Umgang mit der oft sensiblen Beziehung zwischen Bauträger und Vertriebsunternehmen. Ob ein Bauträgerprojekt hervorragend gelingt oder völlig misslingt, hängt ganz überwiegend davon ab, dass sich das Vertriebsunternehmen als seriös, zuverlässig und erfolgsorientiert erweist. Oft werden unhaltbare Garantien abgegeben, und nicht selten werben die Mitarbeiter der Vertriebsunternehmen mit Argumenten, die später dem Bauträger als Schadensersatzansprüche zum Verhängnis werden können.

Beim Abschluss von Immobilienfinanzierungen ist es oft gut, sich nicht nur von der Bank oder einem Finanzierungsvermittler beraten zu lassen, sondern durchaus unabhängigen Rat in Anspruch zu nehmen. Nicht jede Finanzierungsart eignet sich nämlich für jede Immobilie, und es wäre beispielsweise höchst riskant, ein selbst bewohntes Einfamilienhaus mit einer fondsgebundenen Lebensversicherung zu finanzieren. Oft ist die Beratung der Bank oder eines Finanzierungsvermittlers keine eigentliche Beratung, sondern zielt nur auf einen möglichst lukrativen Vertragsabschluss ab. Unangenehme Folgen werden oft erst viele Jahre später wahrnehmbar, dafür umso schmerzlicher.

Zu unserer Erfahrung auf dem Gebiet der geschlossenen Immobilienfonds lesen bitte vorn im Abschnitt Kapitalanlagen.

Die Rechtsfragen der Immobilienwirtschaft beschäftigen uns nun seit sechzehn Jahren. Wir haben sowohl Eigentümer und Investoren als auch Immobilienunternehmen und Verwalter beraten und vertreten, die auch einen schwerpunktmäßigen Anteil an unserem Klientel ausmachen. Wir haben sämtliche Veränderungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung in diesen Jahren miterlebt und deren Auswirkungen in unserer täglichen Arbeit verwertet. Dadurch sind bei uns Kompetenz und Erfahrung gewachsen.